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決定文旅投資成敗的幾個(gè)關(guān)鍵因素（下）

一個(gè)文旅項(xiàng)目是否能夠盈利，取決于一系列因素，區(qū)位、客源、配套、定位、項(xiàng)目整體定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)商投入、運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)實(shí)力等都是重要影響因子，需投資者認(rèn)真評(píng)判。基于富華科技的投資經(jīng)驗(yàn)，列出最關(guān)鍵的幾個(gè)要素，供參考。

決定文旅投資成敗的幾個(gè)關(guān)鍵因素（上）

 

5.土地

土地作為微觀層面的要素卻要單列，其重要性自然不必說(shuō)。文旅項(xiàng)目投資成敗與否，70%取決于拿地。

土地性質(zhì)和土地價(jià)值決定投資安全墊和未來(lái)發(fā)展?jié)摿ΑＭ恋禺a(chǎn)權(quán)要清晰干凈，五證齊全。土地估值要合理，增值潛力要大。別項(xiàng)目黃了地也轉(zhuǎn)不出去。項(xiàng)目總面積不重要，重要的是已征地到手的面積（國(guó)有土地使用證、紅線范圍），租地的話看租地面積和租期。

此外，基本農(nóng)田、飲用水源地，堅(jiān)決不碰，山林地、集體土地謹(jǐn)慎參與，違規(guī)硬化、違建不要僥幸。

 

決定文旅投資成敗的幾個(gè)關(guān)鍵因素（下）

 

6.產(chǎn)品

體驗(yàn)為王的時(shí)代，最重要的還是產(chǎn)品。同類(lèi)別的項(xiàng)目產(chǎn)品構(gòu)成不同，旅游產(chǎn)品新穎，或經(jīng)典，都要考慮成本、投資回收期、切入時(shí)點(diǎn)、退出時(shí)點(diǎn)、迭代周期等因素。

張家界玻璃棧道短期之內(nèi)即回本，后期玻璃棧道在全國(guó)四起，投資回收期被拉長(zhǎng)，賺錢(qián)效應(yīng)削弱，以至最后以安全隱患為由被叫停，背后都是切入時(shí)點(diǎn)和退出時(shí)點(diǎn)的選擇問(wèn)題。創(chuàng)新者吃肉，緊跟者喝湯，跟風(fēng)者接盤(pán)，一向如此。

 

7.運(yùn)營(yíng)

文旅項(xiàng)目有輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)之分。旅游項(xiàng)目本身偏重資產(chǎn)，但當(dāng)下經(jīng)濟(jì)環(huán)境、游客偏好、資方偏好等因素疊加影響的背景下，用輕資產(chǎn)的思路去運(yùn)營(yíng)這個(gè)重資產(chǎn)，無(wú)疑是最優(yōu)解。

即：優(yōu)化服務(wù)，增加體驗(yàn)性產(chǎn)品，迅速迭代，建立品牌溢價(jià)。

如需后續(xù)融資，則要通盤(pán)考慮。重資產(chǎn)受銀行等債權(quán)融資機(jī)構(gòu)的歡迎（估值有抓手），輕資產(chǎn)受股權(quán)投資人的青睞（上市有高溢價(jià)），二者正好相反。因?yàn)橘Y產(chǎn)的輕量化可以提高ROE（凈資產(chǎn)收益率），而股價(jià)與ROE（凈資產(chǎn)收益率）高度相關(guān)，輕資產(chǎn)模式也有利于快速擴(kuò)張來(lái)提升業(yè)務(wù)規(guī)模和盈利規(guī)模。當(dāng)然資產(chǎn)的輕重要有合適的比例。

 

決定文旅投資成敗的幾個(gè)關(guān)鍵因素（下）

 

8.品牌

產(chǎn)品決定飛多高，品牌決定走多遠(yuǎn)。

今天，文旅項(xiàng)目品牌已經(jīng)脫離了“品牌”本身概念。文旅項(xiàng)目的品牌已經(jīng)不再是單純的曝光率和口碑。一個(gè)文旅項(xiàng)目的品牌，直接決定了景區(qū)產(chǎn)品外延能否成功。如文創(chuàng)產(chǎn)品、IP、節(jié)慶、餐飲、特色農(nóng)產(chǎn)品等，都會(huì)取決于品牌美譽(yù)度與成熟度。

因此，維護(hù)項(xiàng)目的品牌，某種意義上重要與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)本身。文旅項(xiàng)目的收入，未來(lái)可能會(huì)更加趨于多元化，而品牌則是維系各個(gè)產(chǎn)品條線的網(wǎng)，需要通盤(pán)考慮。